“限价”时代 房企转变传统“利润逻辑”

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2018-07-08

家里要经常开窗,保持空气流通,少带孩子去人群聚集、空气流通差的公共场所。四是多消毒。

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  中央气象台预计,西北地区东部、华北中南部、东北地区中北部、黄淮南部、江汉中西部、江南西部、广西北部、贵州南部和西部、云南大部、西藏东部和南部、四川大部等地的部分地区有中到大雨,局地暴雨(50~90毫米),上述局部地区将伴有短时强降水、雷暴大风或冰雹等强对流天气。明天,全国强降雨范围进一步缩小,四川、河南等地雨势猛烈。预计,西北地区东部、内蒙古南部、华北西部、黑龙江西部、黄淮中南部、江淮北部、江汉、江南西北部、西川盆地西部、川西高原、云南大部、西藏中东部、华南南部等地有中到大雨,其中,四川盆地西北部、河南中南部、湖北西部、西藏东南部等地部分地区有暴雨或大暴雨(100~150毫米);上述局部地区将伴有短时强降水等强对流天气。展望后期,中央气象台预计,10-13日,西北地区东部、华北、黄淮、东北地区及四川盆地等地将有一次降水天气过程,上述地区有中到大雨,部分地区暴雨,局地有大暴雨。

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上周末,北京第一批“限房价”项目入市,引发了业内不小的关注度。

在“房住不炒”的指导思想下,大量限价房即将进入市场,无疑会对平抑房价上涨,解决供需矛盾,起到结构性调整的作用。

不过,在土地出让时就已规定未来地产项目售价的“限价房”项目,也对房企的项目运营能力提出更高的要求。

在新形势下,房企面临诸多新的挑战。 从抢地到精打细算从2016年底,北京首宗“限价房”地块入市以来,房地产行业的拿地逻辑就已经悄悄发生了转变。

曾经北京土地市场成为了资本和“高价地”的舞台,2014年掀起的“地王”潮,一度深刻改变了北京楼市的住房供应格局,以至于不少业内人士都将2015年称作是北京“豪宅元年”。

显然这样的市场态势让整个房地产行业都陷入了一种非理性的状态。 中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰回忆:“2015年时,房企普遍陷入了土地饥渴状态,因为土地出让节奏的放缓,造成了土地供应的稀缺,各家房企在拿地上都比较拼。

”不过这种情况随着2016年底“限价房”的入市已经发生了根本性的转变。

一位房企营销负责人告诉记者:“在2017年之前,企业拿地一般比较关注住宅面积和配建等指标,由于整个市场非常好,大家对于后市预期较高,有些企业甚至觉得不管怎样都能盈利。 因此对于竞价结果,高一点也可以接受。 而到了2017年之后,随着土地出让条件变得逐渐严苛,大家也看到了政府调控的决心和力度,预期也变得平稳,可能对于房企来说更多需要考虑成本和盈利方面的问题。 ”这也造成了北京土地市场热度降温,甚至有宅地流拍情况出现。

有业内人士表示,一般商品房项目的盈利大约在15%-20%,但是“限价房”由于比较严苛的出让条件,再加上房企的资金成本,想要有利润非常艰难。

随着土地出让条件的逐渐细化,如今市场上的房企在拿地逻辑上肯定是有所改变的。

诸葛找房首席分析师陈雷也指出:“既然价格被限定,其他条件的设置也日趋成熟和科学。 那么开发商很难通过一些‘小聪明’获得利润,能做的就只有通过加强运营和产品打造,来实现快速回款。 因此,在拿地时,会更多地考虑地块的交通、生活配套等内容,而非单纯的住宅面积。

而从“限价房”的容积率设置来看,“限价房”社区的容积率稳定在之间,整体设计上,一般是以小高层为主。

”压缩周期提升利润对于房企而言,一个非常现实的问题就是,“限价房”项目的利润如何实现。 “一般来讲,行业里有这样的规定,做普通保障房按照3%的薄利来定,如果从“限价房”通常使用的容积率来计算,限价房项目的利润应该在7%-8%。

”易居研究院智库中心总监严跃进表示,北京的“限价房”盈利空间自然是不大的。 严跃进表示,盈利是房企拿地的时候需要注意的内容。

所以从利润点看,涉及开发周期压缩和营销成本压缩等内容。

以最新挂出的顺义后沙峪地块为例,该地块限价万元/平方米,建筑面积万平方米(含住宅、商业、办公),以全部可售来计算,地块起始楼面价约万元/平方米,销售均价不超过55583元/平方米(含全装修费用)。

如果以起始地价成交,则企业仍将有盈利空间,如果按照溢价率50%的上限价格计算,则楼面价将超过4万元/平方米。 这样企业的盈利空间将降低至万元/平方米。

“一般的商品房建安成本3800元/平方米,“限价房”可能会低一点。 ”按照陈雷提供的数据分析,该地块如果达到竞价上限,房企的盈利空间将降低到万元/平方米左右。

考虑到企业资金成本的问题,这一数字可能会进一步下降。

不过陈雷也表示,目前土地市场已经比较理性,“限价房”地块竞至竞价上限的可能性较小。 在土地出让较理性的前提下,利润空间虽然有限,但是仍然存在。 不过也有业内人士向记者指出,如今各项目商办部分的销售条件也已经十分苛刻:“从消费者角度来看,500平方米起售的商业总价不低,首付款项足够购买一个120平方米左右的住宅项目。

而从房企的角度来说,只能自持做租赁。 ”考验房企操盘能力一位房企项目负责人向记者透露:“在所有条件都符合政府标准的前提条件下,“限价房”项目能维持正利润就算合格了。 ”据他透露,就算房企在用料上通过规模化采购和流程优化能够有一部分节省,还有一个绕不过去的点是人工成本的上涨非常厉害,这是谁都逃不掉的。

所以“限价房”项目的打造实际上非常考验开发商整体研发和规划水平。

“如果说项目的整体流程上已经很成熟了,他不需要花费很多工夫和成本去约乙方做这些事的话,那他还是能省一部分钱的。 ”该负责人表示,“但如果房企在这方面比较薄弱,他需要走的每一道程序都需要成本,利润就越少。

”而思源地产市场发展部副总经理、首席分析师郭毅也向记者表示,“限价房”项目对于开发商运营能力提出了更高的要求。

从现在来看,“限价房”项目在计算资金成本的情况下基本上不赚钱。

2017年下半年之后,地价逐渐回归理性,这种项目可能还具有一些空间。 对于开发商来说,“限价房”的地只要合理还是可以拿的。 郭毅向记者透露,一方面可以从产品打造上,做出一些高低差,除此之外,“住宅限价,可散售的商业和办公部分并未限定价格上限,这部分仍然存在盈利的可能。

另外,按常规判断,地下车位和千人指标都能有一部分销售收益,当然这并不足以弥补开发商在高成本下的利润缺口。 ”“房企的拿地逻辑主要在于“限价房”用地,迅速地产生现金流。 抽出的现金可以迅速下一个项目,从而产生新的利润。 这就是现在大家都在强调的高周转。

周转越快,资金成本越低,这也是很多房企学习碧桂园的原因。 ”郭毅向记者表示。 此外,对于房企来讲,很多时候还不能只考虑利润问题。

一位央企项目负责人表示:“实际上房企拿地也不仅仅考虑盈利的问题,也会考虑品牌方面和社会责任方面的问题。

”(陈禹铭)责编:张嘉诚。